Welink Accountants Welink Accountants
cessione-immobiliare

Cessione immobiliare: che tipo di tassazione viene applicata nel contratto preliminare?

Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.

 

Il preliminare può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.

 

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).

 

Per il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile bisognerà comunque stipulare l’atto definitivo di compravendita. 

 

A tal riguardo il Fisco ricorda, innanzitutto, che il preliminare di compravendita impegna le parti a realizzare il trasferimento di proprietà in un momento successivo, al prezzo convenuto ed entro un termine predeterminato.

 

La redazione del preliminare non è obbligatoria (le parti potrebbero decidere di concludere direttamente la compravendita definitiva) ma in caso si decida, la registrazione è obbligatoria (anche quando il preliminare consiste in una semplice scrittura privata).

 

A questo punto è interessante sapere quali sono le tasse da pagare, se sono previste imposte in misura fissa e se anche gli acconti e caparre versati al venditore sono oggetto di prelievo fiscale.

 

In sintesi, quali imposte sono dovute su un contratto preliminare di compravendita di immobile?

 

Le imposte nel contratto preliminare

Per analizzare l’imposizione indiretta del contratto preliminare, è utile distinguere fra IVA e imposta di registro. 

IVA

Sotto il profilo dell’Iva va anzitutto evidenziato che, poiché la conclusione di un contratto preliminare di compravendita produce effetti meramente obbligatori e non reali, la stessa non può, di per sé, assumere alcuna rilevanza ai fini dell’imposta, non integrando il presupposto oggettivo ex art. 1 del D.P.R. n. 633/1972, ovvero non costituendo una cessione di beni, a meno che non sia prevista la corresponsione di una caparra o di acconti

 

È frequente infatti, che la conclusione del contratto preliminare di compravendita immobiliare sia accompagnata dal versamento di: 

  • una caparra, volta al rafforzamento delle reciproche obbligazioni e all’affermazione della serietà dell’impegno contrattuale preso dalle parti; 
  • uno o più acconti, volti ad anticipare il pagamento del corrispettivo ad un momento anteriore alla stipula del contratto definitivo. 

Tali clausole possono determinare l’obbligo di corrispondere ulteriori imposte, oltre all’imposta di registro fissa dovuta sul preliminare. 

 

In altri termini, l’applicabilità dell’Iva con riferimento alla stipulazione di un contratto preliminare di compravendita è circoscritta ai casi in cui la cessione del bene, che avverrà con il contratto definitivo, sia soggetta ad Iva e vi siano delle anticipazioni totali o parziali di prezzo (non espressamente qualificate come caparra confirmatoria, corrisposte prima della conclusione del definitivo). 

 

In caso di inadempimento dell’obbligazione oggetto della caparra (in caso, quindi, di mancata stipula del definitivo), quanto pagato a titolo di imposta di registro sulla caparra verrà definitivamente acquisito all’Erario. 

IMPOSTA DI REGISTRO

In riferimento alle somme dovute per la registrazione, l’Agenzia delle Entrate precisa che, ai sensi dell’articolo 10 della tariffa, Parte prima, allegata al TUR, in linea generale, per la registrazione di un contratto preliminare di compravendita è dovuta:

  1. l’imposta di bollo, 16 euro ogni 4 facciate (e comunque ogni 100 righe) oppure 155 euro se il contratto preliminare è stato redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata);
  2. l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro (indipendentemente dal prezzo della compravendita).

Inoltre, se il contratto preliminare prevede il pagamento di una caparra o di acconti, la nota al medesimo art. 10, prevede l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale:  

  • in misura fissa, pari a 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
  • in misura proporzionale quando il preliminare prevede un pagamento pari:
    • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
    • al 3% sugli acconti non soggetti ad IVA

In entrambi i casi l’imposta pagata su caparre o acconti è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. 

 

Infatti, il contratto preliminare ha solo effetti obbligatori: alla stipula del contratto definitivo, saranno corrisposte le imposte indirette dovute sull’atto posto in essere (IVA o imposta di registro, a seconda dell’operatività del principio di alternatività IVA-registro di cui all’art. 40 del DPR 131/86). 

 

La tabella che segue riassume il regime impositivo del contratto preliminare, ai fini dell’imposta di registro.

Registrazione del contratto preliminare

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere registrato in termine fisso, in qualsiasi forma sia stipulato (atto pubblico, scrittura privata autenticata, scrittura privata non autenticata, corrispondenza) e a prescindere dalla successiva conclusione del contratto definitivo.

 

Il contratto deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione ( 60 giorni, se redatti all’estero); se è stipulato con atto notarile, sarà il notaio a provvedere alla registrazione entro 30 giorni. Da quel giorno scatta l’obbligo di versare le imposte dovute per dare corso alla registrazione stessa presso l’Agenzia delle Entrate.

Trova il tuo commercialista vicino a te
Studio Tramontelli
Aperto
Altri risultati

Sei un Commercialista?

Fai conoscere il tuo Studio su Welink Accountants