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AGEVOLAZIONI FISCALI PER ABITAZIONE PRINCIPALE

Agevolazioni IMU

L’imposta comunale sugli immobili (IMU) colpisce tutti gli immobili presenti sul territorio italiano, ne fanno eccezione quegli immobili destinati ad abitazione principale e alle loro pertinenze. Per abitazione principale si intende il luogo in cui si ha la propria abitazione abituale avallata dalla residenza anagrafica. La pertinenza è considerata tale se arreca oggettiva utilità al bene principale e non al suo proprietario (Cassazione n. 11970/2018 e n. 5550/2021) e vi deve essere “prossimità”, cioè vicinanza, tra il bene servente e quello principale, ciò affinchè la pertinenza possa accrescere durevolmente e oggettivamente l’utilità del bene principale. In tal senso si è espressa anche l’Agenzia delle Entrate con circolare n. 38/E del 2005 e n. 18/E del 2013, nonché con interpello n. 33 del 19 gennaio 2022 con il quale ha negato l’esenzione dall’IMU per un’autorimessa distante 1,3 chilometri dall’immobile adibito ad abitazione principale e in mancanza di altri indici oggettivi che dimostrino l’utilità del bene servente a quello principale. Il rapporto di pertinenza è concepibile se ne scaturisce un vantaggio per il bene principale, mentre risulta essere irrilevante il vantaggio che il bene pertinenziale porti alla proprietà del bene principale. A questa restrittiva interpretazione espressa dall’Agenzia, bisogna evidenziare che in concreto è quasi impossibile determinare la linea di confine che oggettivamente separa un’autorimessa che abbia la qualifica di pertinenza di un immobile, specie in un contesto cittadino dove risulta difficile parcheggiare l’auto sotto casa o nelle sue immediate vicinanze.

 

L’articolo 5-decies del DL 146/2021 ha modificato il comma 741, lettera b), della legge n. 160/2019 prevedendo che “nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso territorio comunale o in comuni diversi, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze  in relazione al nucleo familiare, si applicano per un solo immobile, scelto dai componenti del nucleo familiare”. Spetta quindi al contribuente, nel caso in cui non vi sia separazione legale, scegliere l’unità immobiliare da destinare ad abitazione principale con eventuale pertinenza, avallata dalla residenza anagrafica, e come tale detassata ai fini IMU.

 

Nel precisare che la citata norma produce i suoi effetti dal 2022 e andando a ritroso nel tempo, ricordiamo la circolare n. 3/Df/2012 emessa dal Mef con la quale si era ritenuto di potere considerare abitazioni principali due abitazioni situate in comuni diversi “…. poiché in tale ipotesi il rischio di elusione della norma è bilanciato da effettive necessità di dover trasferire la residenza anagrafica e la dimora abituale in un altro Comune, ad esempio, per esigenze lavorative”. 

 

Le motivazioni contenute nella citata circolare ministeriale sono sfociate in un corposo contenzioso che ha dato vita a svariate sentenze della Suprema Corte di Cassazione che hanno “costretto” il legislatore ad emanare il citato decreto. Tra le svariate sentenze emesse dalla Suprema Corte che hanno negato la possibilità di beneficiare delle agevolazioni IMU per l’abitazione principale in immobili situati nello stesso Comune o in Comuni diversi, ricordiamo, fra le più recenti, le sentenze n. 36676/2021, n. 15316/2021 e la n. 2344/2021, nonché l’ordinanza n. 20130 dell’8 settembre 2020, con le quali si è voluto precisare che il concetto di residenza anagrafica coincide con quella della dimora abituale, qualificando come abitazione principale soltanto l’immobile in cui sussistono entrambe le condizioni contemporaneamente, precisando che le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze devono essere uniche per nucleo familiare, indipendentemente dalla residenza anagrafica dei suoi componenti.

 

Da ultima l’ordinanza della Suprema Corte n. 1199 del 27 gennaio 2022 la quale conferma che l’agevolazione deve essere negata ai coniugi non legalmente separati anche se residenti in immobili diversi. In definitiva, l’ordinanza conferma che il nucleo familiare è unico e autonomo rispetto ai singoli componenti, pertanto un contribuente non ha diritto all’agevolazione su un immobile, su cui ha un diritto reale, che non costituisca residenza e dimora abituale del nucleo familiare (Cassazione sentenza n. 4166/2021 e n. 17408/2021).

 

Tuttavia bisogna ricordare che la Commissione Tributaria Provinciale di Napoli, con ordinanza del 18 ottobre 2021, ha sollevato la questione di legittimità costituzionale dell’art. 13, comma 2, del Dl 201/2011 “… nella parte in cui non prevede l’esenzione dall’imposta per l’abitazione adibita a dimora principale del nucleo familiare nel caso in cui uno dei suoi componenti sia residente anagraficamente e dimori in un immobile ubicato in altro comune, per violazione degli articoli 3 e 53 della Costituzione …”. Per la soluzione del problema non resta che attendere la pronuncia della Corte costituzionale. 



Agevolazioni sull’imposta di registro

Nel caso di trasferimento, sia a titolo oneroso che gratuito,  di un immobile acquistato con i benefici di cui al quarto comma della nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131/1986, prima del decorso di cinque anni dalla data di acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria, nonché il 30% quale soprattassa (Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 125/2008).

 

Qualora però il contribuente, che ha venduto l’immobile nel quinquennio dalla data di acquisto sul quale aveva goduto delle suddette agevolazioni, provveda al riacquisto di altro immobile, purché venga adibito ad abitazione principale entro un anno dalla vendita, non perde le agevolazioni godute in precedenza nell’acquisto di immobile destinato ad abitazione principale, anche se acquistato non scrittura privata non autenticata, purché venga registrata, anche se non si è provveduto alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari (Cassazione ordinanza n. 22488 del 22.1.2020).

 

La Suprema Corte, con riferimento al contenuto della citata risoluzione n. 125/2008, ha voluto precisare che il termine “acquisto” sta a significare che sono inclusi nell’agevolazione del reinvestimento sia che l’acquisto avvenga a titolo oneroso che a titolo gratuito (Cassazione sentenza  n. 16077/2013).

 

L’Agenzia delle Entrate, con riferimento al riacquisto entro un anno dalla vendita di un immobile che ha goduto delle agevolazioni quale abitazione principale, con circolare n. 31/E/2010, ha precisato che:

  • l’immobile sia ubicato nel Comune in cui il contribuente abbia la propria residenza, oppure che ve la stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto;
  • l’acquirente non risulti essere titolare di altri diritti reali su altri immobili ubicati nello stesso Comune;
  • l’acquirente non risulti essere titolare, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, anche se per quota, su altri immobili acquistati con le agevolazioni fiscali. 

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